Ostajan selonottovelvollisuus kiinteistökaupassa

Maakaaren 2 luvun 22 §:n mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Tämä ostajan selonottovelvollisuus täydentää maakaaren 2 luvun 17 §:ssä myyjälle asetettua tiedonantovelvollisuutta. Myyjä ei kuitenkaan joudu vastuuseen tiedonantovelvollisuutensa laiminlyönnistä siltä osin kuin virhe koskee ostajan selonottovelvollisuuden piiriin kuuluvaa seikkaa; toisin sanoen vaikka myyjä olisi jättänyt kertomatta jostain hänen tiedonantovelvollisuuden piiriin kuuluvasta seikasta, ei ostaja voi siihen virheenä vedota jos seikka oli sellainen, joka olisi tullut havaita normaalissa ennakkotarkastuksessa. Myyjä ei kuitenkaan vapaudu vastuustaan, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.

Ostaja ei voi vedota virheeseen, jos hän tiesi kyseisestä kiinteistön ominaisuudesta tai jos hänen olisi pitänyt se havaita kiinteistöä tarkastaessaan. Ostajan tulee huolellisesti käydä läpi myyjältä tai tämän edustajalta saatu asiakirjamateriaali kuten esimerkiksi myyntiesite, kuntokartoitus ja kauppakirja. Ostaja ei voi vedota virheenä seikkaan, joka olisi ilmennyt näistä asiakirjoista. 

Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Mikäli myyjä kehottaa jonkin seikan tutkimiseen taikka ennakkotarkastuksessa havaitaan epäilyttäviä seikkoja, voi se synnyttää ostajalle erityisen syyn laajemman tarkastuksen tekemiselle. Erityistarkastuksen tekeminen tarkoittaa maallikko-ostajan kohdalla asiantuntijan käyttämistä. 

Ostajan selonottovelvollisuuden laiminlyönti voi johtaa siihen, että hän menettää oikeuden vedota kiinteistössä myöhemmin ilmenneisiin vaurioihin. Ostajan selonottovelvollisuuden laajuus on tapauskohtaista. Lähtökohtaisesti selonottovelvollisuus ei siis edellytä asiantuntijan käyttämistä eikä teknisten mittausten tekemistä taikka sellaisten kiinteistön osien tarkistamista, joihin ei ole esteetöntä pääsyä. Mikäli rakennuksen osaan on esteetön pääsy, tulee se tarkastaa. Rajatapauksena on oikeuskäytännössä muun muassa katsottu ostajan velvollisuutena tarkastaa yläpohjan kunto ryömimällä rakennuksen ullakolle tai katon kautta tarkastusluukkuun. 

Toinen kysymys on se, minkälaiset huomiot asettavat ostajalle velvollisuuden tehdä tarkempia tutkimuksia eli synnyttää niin sanotun erityisen tarkastusvelvollisuuden. Lain esitöissä mainitaan, että mikäli ostaja ennakkotarkastuksessa havaitsee epäilystä herättäviä seikkoja kuten kosteutta seinissä, saattaa asiantuntija-avun käyttäminen olla perusteltua. Eräässä hovioikeuden ratkaisemassa tapauksessa oli kyse siitä, että ostaja oli ennakkotarkastuksessa havainnut olohuoneen nurkkauksessa vuotojälkiä. Oikeuden mukaan vuotohavainnon ei yksin voitu katsoa synnyttäneen ostajalle erityistä tarkastusvelvollisuutta. Kyseisessä tapauksessa oli merkityksellistä se, että vuodosta oli mainittu tehdyssä kuntotarkastusraportissa, jossa ei suositeltu lisätutkimuksia. Raportin mukaan vesikate oli vuotanut vuosi ennen kaupankäyntiä ja se oli silloin uusittu. Ostajalla oli perusteltu syy olettaa, että vuotojäljet olivat vanhasta vuodosta johtuneita, jotka oli sittemmin korjattu vesikatteen uusimisen yhteydessä. 

Kiinteistöstä laadittu kuntokartoitusraportti on merkityksellinen asiakirja, jonka tiedot voivat joissain tapauksissa synnyttää ostajalle erityisen tarkastusvelvollisuuden. Tämä yleensä edellyttää, että raportissa on suositeltu lisätutkimusten tekemistä jonkin havaitun vaurioepäilyn vuoksi. Oikeuskäytännössä on ostajan vaatimuksia hylätty sillä perusteella, että kuntoarvio tai kosteusraportti on sisältänyt tietoa, jonka perusteella ostajan olisi tullut pystyä päättelemään virheen olemassaolo tai todennäköisyys. Pelkästään kuntokartoituksessa esitetty yleinen suositus jonkin rakennuksen osan tutkimisesta ei lähtökohtaisesti synnytä erityistä tutkimisvelvollisuutta, vaan se edellyttää raportissa olevaa merkintää havaitusta vauriosta, vauriojäljestä tai konkreettisesta vaurioepäilystä ja näihin liittyvästä tutkimiskehotuksesta.

Tyyppiesimerkki on ns. valesokkelitalo. Valesokkeli ei oikeuskäytännön mukaan automaattisesti aseta ostajalle velvollisuutta tarkemmin tutkia alapohjan kuntoa, ellei kuntokartoitustaraportissa ole havaittu valesokkelissa lisätutkimuksia edellyttäviä epäilyttäviä seikkoja. Valesokkelitaloa ostettaessa on alapohjaan ehdottomasti tehtävä kuntokartoitus. Kuntokartoitusraportti on luettava huolellisesti ja harkittava tulisiko siinä esitettyjen seikkojen johdosta tehdä vielä lisätutkimuksia. Kuntokartoitusraporttien laaduissa on myös merkittäviä eroja, joten ostajalla voi olla syytä käyttää sen laatimisessa tai tarkastamisessa itse valitsemaansa asiantuntijaa. 

Kaupan kohteen erityiset olosuhteet saattavat asettaa ostajalle velvollisuuden normaalia huolellisempaan ja perusteellisempaan ennakkotarkastukseen. Eräässä hovioikeuden ratkaisemassa tapauksessa kyseessä oli käyttöikänsä päässä oleva rakennus, joka oli ollut asumattomana neljä vuotta ja jossa myyjän (kuolinpesä) puolelta ei ollut henkilöä, joka olisi voinut täyttää myyjän tiedonantovelvollisuuden kiinteistön ominaisuuksista. Hovioikeuden mukaan tämä asetti ostajan ennakkotarkastusvelvollisuudelle lisävaatimuksia. Koska asiantuntijan avustuksella tehty kuntokartoitus oli ollut tähän nähden huolimaton, katsottiin ostajien laiminlyöneen selonottovelvollisuutensa. 

Mielenkiintoinen kysymys on se, että vaikuttaako asiantuntijan käyttäminen ostajan selonottovelvollisuuden laajuuteen. Toisin sanoen, voidaanko asiantuntijan olettaa havaitsevan ennakkotarkastuksessa myös sellaisia seikkoja, jotka maallikolta olisi jäänyt havaitsematta. Oikeuskirjallisuudessa ja -käytännössä esitettyjen kannanottojen perusteella vastaus kysymykseen näyttäisi olevan kielteinen; Ostajan tarkastusvelvollisuuden laajuutta arvioidaan ainoastaan sen perusteella, mitä ostajan olisi tullut havaita normaalissa tarkastuksessa riippumatta siitä käytettiinkö asiantuntijaa. Asiantuntijan käyttö saattaa kuitenkin joissain tapauksissa laajentaa velvollisuutta  niiden seikkojen suhteen, joita varten asiantuntija on hankittu. 

Ostajan selonottovelvollisuuden laiminlyönti voi kiinteistökaupassa tulla hyvin kalliiksi. Ostajan on toimittava erityisen huolellisesti ja harkittava oman asiantuntijan käyttämistä varsinkin, jos kyseessä on vanhempi ja yleiskunnoltaan huonompi kiinteistö.  Asiantuntijan käyttämisellä ostotilanteessa parhaassa tapauksessa säästytään myöhemmiltä riitaisuuksilta.  

Kirjoitti 16.9.2019

OTM Jussi Ylönen